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Aug 27, 2023

Le fournisseur de Hyundai demande le rezonage du 22

Demande d'un propriétaire pour rezoner un site de 22 acres près du coin sud-est

La demande d'un propriétaire visant à rezoner un site de 22 acres près du coin sud-est du comté de Bulloch de "AG" agricole à "HI" industriel lourd pour un fournisseur du groupe Hyundai Motor doit être soumise au conseil des commissaires du comté pour une décision au cours de leur Assemblée publique ordinaire du 6 juin.

La réunion de mardi à 17 h 30 n'aura pas lieu dans l'annexe principale nord du comté, où les rénovations sont toujours en cours, ni dans son récent lieu de remplacement, le bâtiment Honey Bowen. Au lieu de cela, les commissaires se réuniront au Bulloch County Center for Agriculture – le bâtiment qui abrite le service de vulgarisation UGA et les bureaux de l'USDA – au 151 Langston Chapel Road.

La demande de rezonage des 21,94 acres au 8527 Georgia Highway 119 South en industrie lourde pour un fabricant de pièces en plastique moulées par injection a été déposée au nom du propriétaire Ronald DeLoach. Il est présenté aux commissaires élus avec une recommandation d'approbation sous conditions par un vote de 4 contre 3 de la Commission d'aménagement et de zonage nommée lors de sa réunion du 11 mai, où certains résidents de la région ont exprimé leurs inquiétudes.

Jusqu'à présent non identifié, le fournisseur proposé de Hyundai devrait apparemment créer environ 120 emplois, car un résumé du comté indique que l'installation compterait 40 employés par quart de travail sur trois quarts de travail.

Pour être clair, ce projet n'est pas l'un des projets des fournisseurs de Hyundai annoncés par l'État et l'Autorité de développement du comté de Bulloch. L'avocat local Steve Rushing, qui est l'avocat du DABC, est également apparu en tant qu'agent pour la demande de DeLoach lors de la réunion du Conseil de planification et de zonage, mais lui et le PDG de l'Autorité de développement, Benjy Thompson, ont confirmé que le DABC n'était pas impliqué dans le projet.

"La Development Authority n'est pas impliquée, et Steve Rushing, qui était l'agent, a déclaré qu'ils ne demandaient aucun abattement fiscal ou quoi que ce soit, donc cela irait immédiatement au rôle des impôts", a déclaré le directeur de la planification et du développement du comté, James Pope, après la réunion du conseil de planification du 11 mai.

Le site de la route 119, a noté Pope, est l'une des dernières parcelles de terrain du comté de Bulloch dans cette direction. Un côté borde l'emprise de l'Interstate 16. Au-delà sur la I-16 au sud-est se trouve le comté de Bryan, où le site Meta Plant America de Hyundai Motor Group se trouve à moins de huit kilomètres.

Une carte conceptuelle montre que le bâtiment de moulage par injection proposé a une superficie d'environ 200 000 pieds carrés. La hauteur du bâtiment est estimée à 44 pieds pour permettre à l'équipement de moulage par injection et aux grues internes de soulever les moules, indique un résumé.

'Léger' vs hauteur

Pope a déclaré que la hauteur du bâtiment est la seule raison pour laquelle le site doit être zoné HI, industrie lourde, au lieu de LI, industrie légère.

Mais lui et d'autres membres du personnel du comté qui ont examiné la demande de rezonage ont recommandé qu'elle soit approuvée en tant qu'industrie lourde sous réserve d'un certain nombre de conditions. La première de ces conditions relatives au personnel stipule : « L'utilisation ou les utilisations principales approuvées pour cette propriété doivent être limitées à la fabrication légère ».

"La raison pour laquelle ils demandent de l'industrie lourde est à cause de la limitation de hauteur fournie par l'industrie légère", a déclaré Pope dans une interview. "Comme on me l'a expliqué, ils auraient besoin de 45 à 50 pieds de hauteur, et la limite de l'industrie légère est de 35 pieds. Mais le processus lui-même dans les conditions que nous avons limitées à la fabrication légère."

Les principales différences entre la fabrication lourde et légère sont le type de matières premières et de processus utilisés, a-t-il déclaré. Par exemple, l'usine Aspen Aerogels en construction à Bruce Yawn Commerce Park aura des réservoirs de différents produits chimiques qui alimentent son processus de fabrication, et est donc classée comme industrie lourde, a-t-il déclaré.

"L'industrie légère, ou la fabrication légère, implique davantage un produit stable qui est transformé en produit final, plus de produits palettisés, des choses comme ça", a déclaré Pope.

Sur sa base, le personnel du comté dans ses recommandations considère le moulage par extrusion comme un processus de "fabrication légère".

Un court segment de route appelé Old Black Creek Road longe l'extrémité ouest du site depuis l'autoroute 119. Une autre condition recommandée par les membres du personnel du comté est que le propriétaire ou le promoteur immobilier soit responsable des améliorations de cette route, sous réserve de l'approbation par le comté. ingénieur.

Les membres du personnel du comté ont également recommandé d'exiger que toute nouvelle ligne de services publics sur le site soit placée sous terre.

D'autres conditions comprennent les exigences d'une étude d'impact sur la circulation, d'une étude hydrologique et d'un plan de gestion des eaux pluviales et d'un plan de sécurité incendie.

Si un puits et une fosse septique sur place sont installés, ceux-ci nécessiteront l'approbation du département de la santé du comté. Mais le rapport d'examen du personnel note: "Le comté de Bulloch a prévu un futur service de système d'eau et d'égout pour la parcelle et la zone générale. Des mesures de service temporaires peuvent être nécessaires si la construction doit être achevée avant le service d'eau et d'égout de la parcelle."

Le résumé de développement proposé indique que l'usine pourrait utiliser 50 000 gallons d'eau par jour, dont la plupart seraient rejetés dans l'atmosphère par des tours de refroidissement.

Le rapport du personnel décrit le service d'incendie disponible comme provenant du service d'incendie du district de Bay, à 6,2 miles de distance, avec un temps de réponse estimé à 20 minutes. "Aucune ressource supplémentaire n'est nécessaire", indique le rapport.

Mais la section du rapport sur l'impact sur la circulation indique que la capacité et l'état des routes menant à l'usine proposée « sont inadéquats et des améliorations devront être apportées ». Le résumé du projet donne une estimation selon laquelle un maximum de 80 camions visiteront le site chaque jour.

Après que les six membres votants réguliers du Conseil d'urbanisme et de zonage se soient divisés 3-3 sur l'opportunité de recommander le changement de zonage pour approbation avec conditions, la présidente du conseil, Jeanne Anne Marsh, a voté en faveur.

Le groupe d'examen du personnel a observé que le plan global conjoint actuel du comté de Bulloch identifie cette propriété comme "appropriée pour un espace rural ouvert", mais a ensuite noté que le "comité directeur du plan global a soumis une demande pour changer le caractère en corridor suburbain".

Carte de développement

En fait, une carte de développement futur révisée pour l'ensemble du comté - le dernier élément des mises à jour réglementaires élaborées par le comité directeur et le personnel pendant un moratoire partiel sur les changements de zonage demandés par le propriétaire - est également à l'ordre du jour d'une décision du conseil des commissaires pendant La réunion de mardi.

Le moratoire, qui bloquait uniquement les demandes de rezonage pour les lotissements résidentiels à plus forte densité dans la partie sud-est du comté, a expiré le 7 avril. Les commissaires avaient approuvé à l'unanimité les règles révisées de lotissement et de zonage et une toute nouvelle ordonnance sur le contrôle des eaux pluviales le 4 avril.

Le Conseil d'urbanisme et de zonage n'était pas unanime dans son opinion sur l'amendement de la carte de développement futur, mais a voté 5-1 le 11 mai pour recommander son approbation. Le membre du conseil d'administration, Ryne Brannen, a voté "non".

Si la carte proposée est approuvée, la zone de caractère "passerelle inter-États" existante à l'échangeur Georgia Highway 67 sur l'Interstate 16 sera étendue jusqu'à la communauté danoise. Un "couloir de banlieue" sera créé le long de l'autoroute 67 et de l'ancienne autoroute 46 et une petite partie de l'autoroute américaine 80, et un "quartier de banlieue" ajouté au sud de l'I-16 à Seed Tick Road et au nord à Mud Road.

Ensemble, ceux-ci constituent la région où les responsables du comté proposent d'installer des systèmes publics d'eau et d'égouts gérés par le comté pour concentrer le développement dans une zone plus petite.

La carte elle-même n'est pas juridiquement contraignante mais sert à guider le personnel et le conseil de planification dans les recommandations.